房地产评估行业存在问题

房地产评估作为一个新兴行业，与人们的生活的联系日益密切，涉及的范围日益广泛，这往往就对房地产评估行业需要更高的要求，比如给出的结果公正客观，有专门的法律法规对该行业进行规范，有专门的机构进行风险监督。可现实情况是房地产评估行业还有很多的问题需要规范。根据笔者的亲身感受，以下三点是比较突出的问题。

（一）整体人员专业性不强

据笔者的了解，目前房地产评估公司技术人员普遍专业性不强。从技术人员来看，做房地产评估的技术人员往往是刚毕业的大学生，平均年龄较低。而且他们所学专业参差不齐，很多和房地产评估关联性不大。原因是现在很多房地产评估机构的主要业务是房地产抵押报告，这种报告目前已经接近流水化作业，对工作人员的专业性要求不高，仅要求技术人员掌握一定的学习能力、具备基本的电脑技能、拥有一定的细心、责任心。拥有以上素质的人往往就能成为一个较合格的报告制作人员，但是远远达不到一个估价师的水平。从评估机构来看，对报告制作人员要求不高，工作经验少、专业性不强人员的用人成本远低于有工作经验、专业性强的估价人员。所以很多时候评估机构不注重有经验的估价人员待遇提升，有经验工作几年之后选择一般会选择转行。这也就是为什么房地产评估行业存在人员流动大，人员低龄化，做报告的往往不是估价师，估价师做了几年选择转行挂靠这种现象。现在这已经成为了房地产评估行业的一个恶性循环。

人员专业性不强，一些基本的专业常识不懂，但是居然可以出具专业报告，这中间存在的技术风险、行业风险可想而知。据笔者了解，很多评估机构出具的预估随意性大，修改率高，和新人比率高、专业性不强有莫大的关系。

（二）行业法规建设滞后

目前中国有《律师法》，《注册会计师法》，但没有《估价师法》。目前估价师行业仍然是一种自律性质的行业，没有具体的法规对房地产估价行业进行具体规范。随着房地产评估的发展，相机制定了《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》等规章制度，初步形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系。但房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则仍然缺失，针对不同用途的房地产评估如地下空间权相关技术标准、技术规范还没有制定。笔者认为，建立针对房地产评估行业的技术规范刻不容缓。

（三）风险与收益博弈

现在房地产评估行业竞争激烈，很多金融机构货客户为了争取贷款业务，可能会要求评估机构给出不符合市场的评估结果。银行有评估机构库，有很多机构可以选择。评估机构若想争取业务，风险和收益如何取舍则是纠结的主要问题。如果一味考虑风险，则可能降低机构经营收益，但若一味考虑收益，则会使机构面临更大的经济风险。

目前一些新设立的小的评估机构，为了争取业务，基本上是客户要求什么价，他们就能评出什么价。从金融机构来看，随意评出的价格会给他们造成隐藏的风险。从评估机构来看，价格随意性大会直接抹黑整个行业，给人专业性不强的恶劣印象。

但从根源上来看，为什么会有给不符合市场评估结果的需求，归根到底是人们往往缺少经济风险的意识，对这种价格背后可能导致危害的无知，再加上评估机构技术人员本身可能专业性不强，这一切的一切，都可能构筑出评估行业巨大的技术、经济风险。而更大的问题是，目前没有专门的机构对这种风险进行监督，只是银行自身的风险部门进行监督核查。笔者认为这很难做到预防经济风险的目的，最终还是需要建立统一、实时的监督机构，对整个房地产行业评估结果进行实时监控，则可有效预防房地产评估机构的评估风险。